Le rapport de l'Etat égyptien à l'urbanisation spontanée (2/2) : Quand l’Etat construit la ville, du pouvoir foncier à l’autoritarisme politique
Contributeur Al Mawja - 01/12/2025
"La formalité et l'informalité sont des concepts fluides qui en disent plus long sur l'autorité légitimant certaines pratiques que sur la nature de ces pratiques elles-mêmes." (Allen, 2016) [1].
Complexe al-Asmarat, accueillant les populations expulsées de nombreux quartiers informels du Grand Caire. Crédits : Contributeur Al Mawja
Bien que le rôle économique de la frange militaire de la classe dirigeante avant la révolution soit déjà conséquent, celle-ci a gagné un rôle politique croissant, en sécurisant sa domination dans l’accumulation de capital, tout en interagissant avec des institutions financières internationales et des investisseurs mondiaux. Au moment de la révolution, l’armée bénéficie d’un fort soutien idéologique, pour son rôle dans la défense nationale, ainsi que pour sa capacité à fournir de l’aide alimentaire à des millions d’Egyptiens – elle parvient à s’imposer comme sauveur de la Nation, là où les autres fractions de la classe dirigeante sont délégitimées.
En mobilisant dans la conscience collective égyptienne un idéal d’unité organique et d’harmonie naturelle, le nouveau régime justifie une brutale répression de toute opposition, accusée de traîtrise et d’être au service d’influences étrangères pour déstabiliser la nation. Le régime ravive une forme de nassérisme, qui laisse toutefois de côté la dimension sociale. Par un important turnover des postes, des cadres militaires sont propulsés à la tête de nombreux gouvernorats, de ministères, d’agences administratives, en particulier dans le secteur de l’immobilier.
Par exemple, la NUCA (New Urban Communities Agency), une agence immobilière qui dispose de prérogatives importantes dans l’accès au foncier public, la revente et la délivrance de droits de développement de ces terrains, est recomposée par de nombreux militaires à la retraite [1]. Par l’intermédiaire de l’Agence pour les Projets Fonciers des Forces Armées (APFFO), l’armée étend sa mainmise sur la marchandisation des terres appartenant à l’Etat, en particulier après un décret présidentiel l’autorisant à établir des joint-venture avec le privé.
En opérant selon une rationalité néolibérale qui régit le foncier selon des logiques de marché, les autorités établissent de nouveaux rapports plus poreux avec le privé, et reconfigurent l’appareil d’Etat par l’intermédiaire d’agences publiques dont le fonctionnement et les modalités d’exercice permettent justement de sécuriser la tutelle de la classe dirigeante. La transformation de l'ISDF en UDF incarne un changement structurel : d'une modeste agence technique de soixante employés financée par les budgets de l'État (impôts fonciers, excédents de la NUCA), elle est devenue une entité économique autonome fonctionnant comme un fonds d'investissement échappant au contrôle parlementaire et aux mécanismes d'audit classiques. Cette métamorphose oblige les anciennes agences publiques à s'autofinancer par la valorisation foncière, en constituant des « banques foncières » comme garantie pour accéder aux marchés financiers plutôt que de déployer des ressources fiscales pour une intervention urbaine directe.
La construction du compound "Arabesque" symbolise la spéculation immobilière néolibérale au cœur d’un des quartiers historiques du Caire : en détruisant les habitations populaires d’al-Sukkar et al-Laymūn dans le quartier de Sur Magra al-'Oyun, l’État les remplacent par un complexe résidentiel de luxe, conçu pour capter des capitaux privés via un partenariat public-privé, sous couvert de “revitalisation patrimoniale”. Crédits : Contributeur Al Mawja
La dépendance opérationnelle de l'UDF vis-à-vis de l'Autorité du génie des forces armées (Armed Forces Engineering Authority), qui s'approprie systématiquement 30 à 35 % de la valeur des projets, illustre la prédation par l’armée de la production urbaine tout en affaiblissant les capacités civiles de l'État. L'expropriation foncière n'enrichit plus directement l'État central, mais sert de garantie financière, transformant le territoire en portefeuilles d'actifs investissables grâce à des partenariats public-privé.
Cette logique s'écarte fondamentalement de l'accumulation primitive : la valeur ne revient pas au Trésor public, mais à des fonds semi-autonomes (sunduq) et à des entités parapubliques liées à l'armée qui opèrent par le biais de canaux extra-budgétaires opaques. Les expulsions urbaines ne servent donc pas seulement à transférer des richesses, mais aussi à rendre “bankable” les quartiers informels, qui doivent être rendus attractifs pour les marchés du crédit et les investisseurs internationaux. Il convient alors de s’interroger sur la dimension financière plus globale qui structure ces dynamiques domestiques.
L’effet des institutions financières internationales
Les institutions financières internationales ont interprété les révoltes de 2011 dans le monde arabe comme les conséquences de faibles structures de gouvernance, de capitalisme de connivence et d’insuffisance des réformes économiques [2]. La solution mise en avant préconise d’étendre encore l’influence du secteur privé et de faire reculer le rôle de l’Etat dans l’économie. Par exemple, la European Bank for Development and Reconstruction suggère de booster les partenariats public-privé dans le transport, l’énergie, les services municipaux, et l’immobilier. De la même manière, le FMI presse l’Etat égyptien de déployer un cadre législatif qui crée un environnement de croissance favorable au secteur privé.
Lorsque Sissi arrive au pouvoir, sa priorité est de refaire de l’Egypte une destination privilégiée et attractive pour les investissements. En 2014, il avertit les Égyptiens d’une période de douloureuse austérité – il cherche à faire baisser le déficit à moins de 10% du PIB, et introduit des coupes sévères dans les dépenses publiques et les aides sociales. Il augmente les taxes, lance de larges campagnes de privatisation et met en œuvre une « révolution législative » qui redéfinit l'État et ses relations avec les acteurs privés et avec les citoyens.
Le quartier de 'Ayn al-Sira, jouxtant le futur compound Arabesque. La segmentation spatiale et la sécurisation du compound se matérialise par d'épais murs surélevés. Crédits : Contributeur Al Mawja
Dans son discours à la conférence Euromoney Egypt, il explicite clairement ses objectifs : stabilité, investissements, croissance, afin de créer un environnement de business compétitif, attractif, prévisible, libre et mondialisé. C’est dans ce cadre international qu’il faut comprendre la nature autoritaire du régime, constitutive de sa pérennité. La forte dépendance structurelle de l’Egypte aux prêts étrangers, elle-même alimentée par une conjoncture géopolitique et énergétique défavorable (guerre en Ukraine fragilisant son marché alimentaire, transformations des économies du Golfe vers une ère post-pétrole qui réduisent leur capacité à irriguer financièrement leurs alliés) a contraint le régime à contracter des prêts à long terme avec le FMI, et par conséquent à imposer en retour des mesures d’austérité. Très impopulaires, elles sont néanmoins indispensables à la création d’un environnement macro-économique favorable aux prêts extérieurs, et à la stimulation d’investissements étrangers. Or, c’est par la répression de la société civile et de toute opposition que le régime a pu sécuriser l’imposition de ces mesures, et par conséquent réinsérer l’Egypte dans les flux mondialisés de capitaux [3].
On comprend dès lors en quoi la rationalité autoritaire du régime est fondamentalement liée aux contraintes financières structurelles qui s’exercent sur le pays, et alimente une atmosphère de répression qui se produit et se reproduit par une trajectoire économique prise par le régime qui ne fait qu’enraciner l’Egypte dans ces schémas de dépendance aux prêts étrangers.
Accumulation par dépossession et usage stratégique du concept d’informalité
C’est donc dans ce contexte qu’il faut replacer la gouvernance urbaine, et plus particulièrement le plan national « Développer les quartiers informels » (tatwiir al ʿashwāʾiyyāt). La dernière décennie est marquée par d’importantes campagnes de démolitions (Boulaq Abu al-‘Ila, Ayn al-Sirah, Batn al-Baqqara, Magra al-‘Uyun, Nazlet el-Semman…), sous prétexte de rendre une vie digne (haya karima) aux habitants précaires. Les résidents font généralement face à deux choix, la relocalisation dans des résidences en périphérie (al-Asmarat, al-Mahrousa, Ahlya, al-Khialah), ou bien une compensation financière. Ces processus de relocalisation constituent de nouvelles sources de précarité pour les populations, qui en plus de voir leurs liens sociaux disloqués par la relocalisation, sont éloignés de toute source d’emploi, ou de services d’éducation et de santé [4]. Parallèlement, les compensations proposées sont bien inférieures au prix réel du mètre carré [5].
Des contestations violentes ont en lieu face à ces processus d’accumulation par dépossession [6], comme dans le cas de l'île d'al-Warraq, où plusieurs campagnes de répression ont été menées récemment pour faire taire les protestations au projet de transformation de l’île en espace touristique et financier d’infrastructures de luxe, ce qui impliquerait une éviction forcée des habitants.
Toutes ces opérations de déguerpissement sont rendues possibles par un cadre législatif qui facilite une utilisation arbitraire de l’expulsion, définie de manière assez floue [7], ainsi que par l’instrumentalisation de l’insécurité foncière des habitants qui n’ont pas de titre de propriété. Cela révèle en quoi l’informalité est utilisée comme plateforme de pouvoir.
Complexe al-Asmarat. Crédits : Contributeur Al Mawja
En effet, les politiques historiques de négligence qui ont longtemps toléré l’urbanisation spontanée permettent aujourd’hui d’utiliser la zone grise de légalité qui définit la propriété dans ces quartiers comme d’un levier de pouvoir pour expulser les populations et financiariser leur espace d’habitation. Parallèlement, les lois de réconciliation (tasaluh) ont pour objectif de permettre la titularisation de la propriété aux habitants de certains quartiers informels, mais les frais de dossier très élevés [8] et la complexité des procédures bureaucratiques révèlent la logique d’extraction économique qui sous-tend ces processus, plutôt qu’une politique de développement urbain visant à l’intégration sociale de ces populations.
Les décrets présidentiels et les lois ad hoc constituent une gouvernance par exception juridique, où les raisonnements technocratiques se dissolvent dans des projets idéologiques de modernisation — l'éradication des ʿashwāʾiyyāt servant à la fois de mécanisme d'extraction de revenus et d'affirmation symbolique de la souveraineté autoritaire.
La prolifération des fonds autonomes signale la transmutation de l’Etat en réseaux militaires et financiers qui échappent à la responsabilité démocratique tout en approfondissant la ségrégation socio-spatiale et la dépendance à l'égard des circuits mondiaux volatils du capital. Cette vision planificatrice, et les interventions qui en résultent, renvoient à une représentation de l’espace urbain comme pouvant être divisé, segmenté, homogénéisé, vendu comme une marchandise, et transformé en parcelles servant à des fonctions spécifiques.
L’habitat informel souffre de nombreuses vulnérabilités économiques et infrastructurelles ; aussi tel n’est pas le propos de romantiser ce mode de production de logement et de le brandir en modèle alternatif absolu. Néanmoins, le rapport des autorités avec ces quartiers met en lumière les processus d’ingénierie sociale visant à rendre l’espace lisible pour le contrôler [9], et presse la prise en compte de l’annihilation de solidarités sociales qui, si elles possèdent leurs enjeux spécifiques, n’en sont pas moins issues de dynamiques de formation et d’intégration endogènes plus justes et durables sur le long terme pour assurer le droit à la ville.
[1] Joya, A. (2020). The military and the state in Egypt: class formation in the post-Arab uprisings. British Journal of Middle Eastern Studies, 47(5), 681-701.
[2] Joya, A. (2017). Neoliberalism, the state and economic policy outcomes in the post-Arab uprisings: The case of Egypt. Mediterranean Politics, 22(3), 339-361.
[3] Adly, A. (2021). Authoritarian restitution in bad economic times Egypt and the crisis of global neoliberalism. Geoforum, 124, 290-299.
[4] خليل, أمنية. “العدالة العمرانية وضبط الشعب.” Legal Agenda, March 25, 2024. https://legal-agenda.com/العدالة-العمرانية-وضبط-الشعب/.
[5] Par exemple, dans le cadre du développement de Madinet Amal, 232 habitations à Ezzbet el-Hagganag ont été démolies. Les habitants se sont vus proposés une indemnité de 5000 EGP au m2. Par comparaison, les nouveaux logements, dans le cadre du compound qui remplace leurs habitations, ont été mis en vente à des prix compris entre 2,6 et 3,5 millions EGP, soit 35000 EGP le m2.
[6] Harvey, D. (2010). The right to the city: From capital surplus to accumulation by dispossession. In Accumulation by dispossession: Transformative cities in the new global order (pp. 17-32). SAGE Publications India Pvt Ltd..
[7] Alomran, Diwan. “Forced Eviction as an Instrument for the Restructuring of the Egyptian City.” ديوان العمران, September 1, 2025.
[8] Shawkat. “Egypt’s Updated Construction Violations Reconciliation Law: Development Analysis.” مرصد العمران, July 13, 2024. https://marsadomran.info/en/2024/07/3385/.
[9] Scott, J. C., & Ruchet, O. (2021). L'œil de l'État: moderniser, uniformiser, détruire. La découverte.